V posledních letech se v České republice zvyšuje počet případů, kdy nelegální stavby nebo neplněné povolení k výstavbě přinášejí problémy nejen pro vlastníky pozemků, ale také pro celý katastrální systém. Superkaty, tedy správci katastrálních úřadů, se v této oblasti stávají klíčovými hráči, ale jejich úsilí často narážejí na administrativní zátěž, nedostatečnou koordinaci nebo zneužívání právních mechanismů. Jak tedy funguje současná praxe a jaké jsou její nejčastější chyby?

V roce 2023 bylo katastrálními úřady v ČR zahájeno přes 15 000 řízení na odstraňování nelegálních staveb, z toho více než 40 procent se týkalo rodinných domků nebo garáží postavených bez povolení. Nejvíce problémů se vyskytuje v okresech s vyšší hustotou stavebního osídlení, jako jsou například Praha 9, Brno-město nebo Plzeň-město. Podle statistik krajských katastrálních úřadů však jen zhruba 60 procent takovýchto staveb je odstraňováno v termínu stanoveném zákonem. Zbytek zůstává nevyřešený, často kvůli dlouhým procesům či úpadku vlastníků.

Jedním z hlavních problémů je nedostatečná spolupráce mezi katastrálními úřady a místními samosprávami. V mnoha případech dochází k tomu, že úřady zjišťují nelegální stavby, ale bez účinných opatření na jejich odstranění, protože samosprávy nejsou vázány na dodržování katastrálních předpisů. Například v roce 2022 bylo v Praze identifikováno 1 200 nelegálních staveb, ale jen 25 procent z nich bylo odstraňováno do jednoho roku. Většina z nich zůstává na seznamu katastru jako “neexistující stavby”, což může vést k problémům při prodeji pozemků nebo při vyplacení náhrady za zničenou nemovitost.

Dalším problémem je zneužívání právních mechanismů, například prostřednictvím tzv. “katastrálních úprav” nebo “zákonných změn”. V posledních letech se zvyšuje počet případů, kdy vlastníci nelegálních staveb využívají katastrální úřady k tomu, aby jejich stavby “legální” zneplatnily a získali tak náhradu za ztracenou hodnotu. Podle odborníků z Úřadu pro ochranu hospodářského konkurence dochází k tomu, že v některých případech jsou takové úpravy vykonávány bez dostatečného důkazu, že stavba byla postavena legalně. To vede k tomu, že vlastníci zneužívají systém a získávají finanční výhody, které by jinak neměli.

  • V roce 2023 bylo katastrálními úřady zahájeno 15 000 řízení na odstraňování nelegálních staveb, z toho 40 procent rodinných domků bez povolení.
  • V Praze bylo identifikováno 1 200 nelegálních staveb v roce 2022, ale jen 25 procent z nich bylo odstraňováno do jednoho roku.
  • Zhruba 60 procent nelegálních staveb zůstává nevyřešených kvůli dlouhým procesům nebo úpadku vlastníků.
  • V některých případech jsou katastrální úpravy využívány k získání náhrady za ztracenou hodnotu bez dostatečného důkazu legality stavby.
  • Nejvíce problémů se vyskytuje v okresech s vysokou hustotou stavebního osídlení, jako jsou Praha 9, Brno-město nebo Plzeň-město.

Problémy s nelegálními stavbami a zneužíváním katastrálního systému jsou tedy komplexní a vyžadují nejen lepší koordinaci mezi úřady, ale také změny v právních předpisech. Například v roce 2022 byl přijat nový zákon, který zavádí povinnost katastrálních úřadů informovat vlastníky nelegálních staveb o možnosti jejich odstranění. Nicméně jeho účinnost je stále sporná, protože v praxi často dochází k tomu, že vlastníci nelegálních staveb nejsou dostatečně informováni o jejich povinnostech. číst zde pro více informací o aktuálních trendech v katastru nemovitostí.

Další možností by bylo zavedení striktnějšího dohledu nad katastrálními úpravami, aby se zabránilo jejich zneužívání. Například by mohly být zavedeny povinné předložení dokumentů potvrzujících legalitu stavby, nebo by mohly být zavedeny sankce za nelegální změny katastru. V současné době však tyto kroky nejsou v praxi aplikovány, a tak se problémy s nelegálními stavbami a zneužíváním katastrálního systému dále zhoršují.

V neposlední řadě by mělo být důrazněji řešeno problematiku vlastníků nelegálních staveb, kteří často nejsou schopni splatit náklady na jejich odstranění. V některých případech dochází k tomu, že vlastníci nelegálních staveb nejsou schopni splatit náklady na jejich odstranění, a tak jsou katastrální úřady nuceni jejich stavby ponechat v nelegálním stavu. V takových případech by měly být zavedeny mechanismy, které umožní katastrálním úřadům získat náhradu za náklady na odstranění stavby z veřejných zdrojů nebo z fondů pro podporu obnovy nemovitostí.